Der Bundesgerichtshof hat nunmehr das Verhältnis der mietrechtlichen Verjährungsvorschriften zu den allgemeinen Verjährungsfristen abschließend geklärt und hierbei eine für Vermieter vorteilhafte Entscheidung getroffen. Abweichend von der Regelverjährungsfrist (3 Jahre zum Jahresende der Anspruchsentstehung) verjähren Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache schon nach 6 Monaten. Diese Verjährungsfrist hat der Gesetzgeber bewusst kurz bemessen um zeitnah Sicherheit für Vermieter und Mieter über den Bestand etwaiger Forderungen zu schaffen. Nach der einschlägigen Regelung des § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche [...]

Das Landgericht Mannheim hat nunmehr nach einem sehr langen Rechtsstreit durch Urteil vom 12.10.2022 bestätigt, dass der Mietspiegel der Stadt Mannheim ein qualifizierter Mietspiegel ist. Damit wird eine Vermutung für die Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete geschaffen. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen. Die durch Rechtsanwalt Alexander R. Sauer vertretenen Mieter konnten damit über beide Instanzen erfolgreich die unzulässige - über den Mietspiegel hinausgehende - Mieterhöhung abwehren. Sowohl die Angriffe der Vermieterin gegen die Einhaltung wissenschaftlicher Standards [...]

Gerade bei gewerblichen Mietverträgen ist die Bindung an die Vertragslaufzeit für Vermieter und Mieter von besonderer wirtschaftlicher Bedeutung. Damit ein Mietvertrag eine Bindung von über 1 Jahr entfaltet, ist die Schriftform einzuhalten. Grundsätzlich können Mietverträge auch mündlich - wirksam - abgeschlossen werden. Soll aber eine Bindung der Vereinbarungen von über 1 Jahr eintreten, ist die Einhaltung der Schriftform Voraussetzung für eine solche Bindung, was sich aus § 550 BGB ergibt: Wird der Mietvertrag für längere Zeit als [...]

Mussten Gewerbetreibende aufgrund von Corona-Auflagen ihre Geschäfts / Büros / Lokale schließen, war umstritten, ob dies eine Minderung wegen eines Mangels zur Folge hat. Der Bundesgerichtshof hat hierzu jetzt Klarheit geschaffen und einen Mangel und hierauf beruhende Minderung abgelehnt. Eine Herabsetzung der Miete kann im Einzelfall aber nach den Regelungen der "Störung / Wegfall der Geschäftsgrundlage" nach § 313 BGB erfolgen, wobei dies nicht generell der Fall ist, sondern an mehrere Voraussetzungen gebunden ist, wie der Bundesgerichtshof [...]

In der Entscheidung vom 24.11.2021 hat der Bundesgerichtshof weiter bestätigt, dass Mieter nur dann wegen Lärm einer benachbarten Baustelle mindern können, wenn das Nichtbestehen eines solchen Lärms vereinbart wurde (Beschaffenheitsvereinbarung) oder wenn der Vermieter gegen den Verursacher des Lärm einen eigenen Abwehranspruch hat. Wenn aber der Vermieter gegenüber dem Lärmverursacher zur Duldung der Lärm- und Schmutzimmissionen nach § 906 BGB verpflichtet ist, kann der Mieter grundsätzlich nicht wegen eines Mangels (Lärm und Schmutz) die Miete gegenüber dem [...]

Wenn eine gemietete Wohnung oder ein zugehöriger Keller wegen eines Mangels nicht mehr nutzbar ist, ist der Vermieter verpflichtet, auf seine Kosten angemessenen Ersatz zu stellen. Bleibt dieser untätig kann der Mieter auch nach § 536 a BGB (und nach § 555 a Abs. 3 BGB)  die Aufwendungen ersetzt verlangen, die ihm im Rahmen einer solchen Ersatzanmietung entstehen. Hierzu ist, wie das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 07.04.2021 zeigt, es nicht notwendig, dass der Mieter dem Vermieter [...]

Forderungen des Vermieters auf Schadensersatz wegen Verschlechterung und Veränderung der Mietsache verjähren 6 Monate nach Rückerhalt der Mietsache, § 548 BGB. Hierunter fallen z. B. auch Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, zu denen der Mieter verpflichtet war. In der Regel rechnet der Vermieter dann mit der Kautionsrückforderung auf und die Auseinandersetzung um das Bestehen der Ansprüche wird dann im Kautionsrückzahlungsprozess geklärt. Nicht selten übersteigen die vermeintlichen Vermieterforderungen die bezahlte Kaution und trotzdem wird der durch die Kaution nicht [...]

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 22.06.2021 seine bisherige Rechtsprechung bestätigt: Wenn im Mietvertrag eine Wohnfläche angegeben ist, stellt diese Angabe regelmäßig eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung dar. Dies gilt auch, wenn die Angabe mit einer "ca."-Angabe eingeschränkt wird (so auch BGH VIII ZR 33/18). Eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von mehr als 10 % im Vergleich zur im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche stellt einen Mangel dar. Folge sind Mietminderung und weitere Gewährleistungsansprüche. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag ist [...]

Rechtsanwalt Alexander R. Sauer wird in der Ausgabe 2021 in der bundesweiten Anwaltsliste des Magazin Focus zum 3. Mal als Top-Anwalt im Bereich Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht aufgeführt. Die Liste beruht auf einer unabhängigen Erhebung des Rechercheinstituts FactField GmbH, welches im Auftrag der Focus recherchierte.

Der Mieter einer Wohnung hat bei berechtigtem Interesse einen - einklagbaren - Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung gegen den Vermieter, § 553 Abs. 1 BGB. Das berechtigte Interesse hierzu muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein, was vielfach nicht beachtet wird. Gestritten wird in zahlreichen Fällen, wenn der Vermieter die Erteilung einer solchen Erlaubnis davon abhängig machen will, dass der Mieter einer Mieterhöhung zustimmt. Nach § 553 Abs. 2 BGB ist maßgeblich, ob es der [...]