Gerade bei gewerblichen Mietverträgen ist die Bindung an die Vertragslaufzeit für Vermieter und Mieter von besonderer wirtschaftlicher Bedeutung. Damit ein Mietvertrag eine Bindung von über 1 Jahr entfaltet, ist die Schriftform einzuhalten. Grundsätzlich können Mietverträge auch mündlich – wirksam – abgeschlossen werden. Soll aber eine Bindung der Vereinbarungen von über 1 Jahr eintreten, ist die Einhaltung der Schriftform Voraussetzung für eine solche Bindung, was sich aus § 550 BGB ergibt:
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Über § 578 Abs. 1 BGB ist diese Vorschrift auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden. Ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ist mit der gesetzlichen Frist kündbar, da außerhalb des Wohnraummietrechts kein gesetzlicher Kündigungsschutz besteht. Eine nicht wirksame Schriftform hat daher zur Folge, dass jede Partei grundsätzlich auch ohne Einhaltung der eigentlich vereinbarten Schriftform ordentlich kündigen kann.
Das Schriftformerfordernis gilt nicht nur für den ursprünglichen Mietvertragsabschluss, sondern auch für spätere Vereinbarungen. Wenn z. B. später nach schriftlichem Mietvertrag eine wesentliche Vertragsbestimmung – etwa die Miethöhe – mündliche verändert wird, ist die vorzeitige Kündbarkeit des Mietvertrages die Folge.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in der Entscheidung XII ZR 60/20 entschieden, dass die Schriftform nur dann nicht mehr gewahrt ist, wenn die außerhalb der Schriftform erfolgten Vereinbarungen sich auch über 1 Jahr auswirken, wie z. B. bei einer Veränderung der Miethöhe, die keine zeitliche Einschränkung hat.
