Mussten Gewerbetreibende aufgrund von Corona-Auflagen ihre Geschäfts / Büros / Lokale schließen, war umstritten, ob dies eine Minderung wegen eines Mangels zur Folge hat. Der Bundesgerichtshof hat hierzu jetzt Klarheit geschaffen und einen Mangel und hierauf beruhende Minderung abgelehnt.
Eine Herabsetzung der Miete kann im Einzelfall aber nach den Regelungen der „Störung / Wegfall der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB erfolgen, wobei dies nicht generell der Fall ist, sondern an mehrere Voraussetzungen gebunden ist, wie der Bundesgerichtshof festgestellt hat:
„Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB berechtigt jedoch noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters wie im vorliegenden Fall auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Denn die wirtschaftlichen Nachteile, die ein gewerblicher Mieter aufgrund einer pandemiebedingten Betriebsschließung erlitten hat, beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen ein Geschäft betreiben zu können, mit dem Gewinne erwirtschaftet werden. Sie sind vielmehr Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann. Durch die COVID-19-Pandemie hat sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.“
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21 – Pressemitteilung