Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 22.06.2021 seine bisherige Rechtsprechung bestätigt: Wenn im Mietvertrag eine Wohnfläche angegeben ist, stellt diese Angabe regelmäßig eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung dar.
Dies gilt auch, wenn die Angabe mit einer “ca.”-Angabe eingeschränkt wird (so auch BGH VIII ZR 33/18).
Eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von mehr als 10 % im Vergleich zur im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche stellt einen Mangel dar. Folge sind Mietminderung und weitere Gewährleistungsansprüche. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag ist dann umbeachtlich, wenn vertraglich ausdrücklich vereinbart wird, ass es sich um keine Beschaffenheitsvereinbarung handelt und die Miete unabhängig von der Wohnfläche vereinbart wird.
Das wirklich interessante an der Entscheidung ist jedoch, dass nochmals grundsätzlich dargelegt wird, dass zwar generell die allgemeinen Regelungen zu Definierend der Wohnfläche heranzuziehen sind, so z. B. in der Regel die Wohnflächenverordnung. Es steht den Parteien eines Mietvertrages aber frei, den Begriff der Wohnfläche abweichend festzulegen. So soll es zulässig sein, die regelmäßig nur anteilig zu berücksichtigenden Flächen von Terrassen und Balkonen als vollwertig festzulegen und auch Räume zu berücksichtigen, die öffentlich-rechtlich nicht die Vorgaben für Wohnräume einhalten (mangels tatsächlichem Einschreiten der Behörden).
Der Bundesgerichtshof hat in einem weiteren Schritt aber auch entschieden, dass der Begriff der Wohnfläche im Rahmen von Mieterhöhungsverfahren abweichend von den vorstehenden Ausführungen zu verurteilen sind. Im Rahmen von Mieterhöhungen sind jegliche Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag völlig unbeachtlich, vgl. VIII ZR 266/14 und VIII ZR 255/17 – maßgeblich ist die nach objektiven Kriterien zu ermittelnde Wohnfläche, mithin ist also nur die tatsächlich vorhandene Wohnfläche zu berücksichtigen, die individuellen Regelungen der Parteien hierzu sind nicht heranzuziehen.
