Forderungen des Vermieters auf Schadensersatz wegen Verschlechterung und Veränderung der Mietsache verjähren 6 Monate nach Rückerhalt der Mietsache, § 548 BGB. Hierunter fallen z. B. auch Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, zu denen der Mieter verpflichtet war. In der Regel rechnet der Vermieter dann mit der Kautionsrückforderung auf und die Auseinandersetzung um das Bestehen der Ansprüche wird dann im Kautionsrückzahlungsprozess geklärt. Nicht selten übersteigen die vermeintlichen Vermieterforderungen die bezahlte Kaution und trotzdem wird der durch die Kaution nicht “gedeckte” Betrag nicht eingeklagt.
Mieter sollten daher grundsätzlich vor Ablauf von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung die Kautionsrückzahlung nicht geltend machen um den Streit der Höhe nach auf die Kaution zu beschränken, schließlich verjähren die Vermieteransprüche (wegen Veränderung und Verschlechterung) 6 Monate nach Rückerhalt der Wohnung.
Bisweilen wird dann diesem Verfahren aber von der Vermieterseite damit gedroht auch noch die weiteren – also die Kaution übersteigenden – vermeintlichen Ansprüche geltend zu machen, z. B. im Wege der Widerklage. Solange der Mieter keine Verjährungseinrede erhebt ist das grundsätzlich denkbar. Gefährlich – und sinnlos – ist diese Drohung, wenn die Verjährungseinrede bereits erhoben wurde. Mit einem “negativen Feststellungsantrag” kann dieser Drohung wirksam entgegnet werden, was für den Vermieter erhebliche Mehrkosten zur Folge hat. Denn der Streitwert aus dem die Gerichts- und Anwaltskosten errechnet werden, erhöht sich um den Betrag, mit dem der Vermieter gedroht hat.
Die Entscheidung des Amtsgerichts Mannheim aus dem Verfahren 1 C 1322/20 zeigt, dass eine solche negative Feststellungsklage zulässig ist und dass eine solche Drohung eben erhebliche Mehrkosten zur Folge hat.
