Legt der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit nicht ordnungsgemäß an und weigert er sich nach Beendigung des Mietverhältnisses, die Kaution an den Mieter auszubezahlen, ist er gut beraten, entsprechende Gegenansprüche sorgfältig zu prüfen. Im vorliegenden Fall scheiterte der Vermieter mehrfach. Zum einen wurde ein Schadensersatzanspruch dem Grund und der Höhe nach nur pauschal behauptet und nicht ansatzeweise substantiiert, aufgrund welcher Handlung eine Pflichtverletzung gegeben sein soll, ferner wie sich die Schadensersatzhöhe ergeben soll. Verwechselt wurde auch, dass es nicht um die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen gegangen ist, sondern um ein Guthaben aus einer Abrechnung. Insbesondere ist der Vermieter aber auch mit seiner Rechtsauffassung unterlagen, er könnte nachträglich eine ihm genehme Bank mit besonders günstigen Zinssätzen benennen um den Schadensersatzanspruch des Mieters möglichst zu drücken.
Der Vermieter von Wohnraum ist verpflichtet, die Mietsicherheit insolvenzfest und verzinslich anzulegen, § 551 Abs. 3 BGB. Wir die bezahlte Kaution nicht angelegt und ist der Anfall von Zinsen daher – auf den ersten Blick – nicht gegeben, stellt sich die Frage, ob und welchen Anspruch auf Schadensersatz der Mieter hat. Die Nichtanlage ist eine Pflichtverletzung, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet, §§ 280 Abs. 1, 551 Abs. 3 BGB. Der Mieter hat Anspruch auf Ersatz des fiktiven Zinsschadens. Dessen Berechnung wird unterschiedlich berurteilt.
Das Amtsgericht Mannheim hat in seiner Entscheidung vom 04.11.2015 zutreffend festgestellt, dass – zumindest – die Zinsen geschuldet sind, die den durschschnittlichen Zinssätzen der Deutschen Bundesbank für Einlagen mit 3 monatiger Kündigungsfrist entsprechen. Auf die – in der Regel deutlich niedrigeren – Zinssätze der jeweiligen Hausbank des Vermieters muss sich der Mieter nicht verweisen lassen. So wurde wörtlich festgestellt:
Dabei ist die vom Kläger vorgelegte Statistik der Deutschen Bundesbank über Einlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist bis zu drei Monaten als Schätzungsgrundlage heranzuziehen.
Die Entscheidung überzeugt, kann es nicht angehen, dass der vertragsuntreue Vermieter nachträglich so gestellt wird, als ob er sich vertragstreu verhalten hätte. Insbesondere ist es nicht zwingend, dass eine Anlage bei der jeweiligen Hausbank oder einer sonstigen Bank mit sehr niedrigen Zinssätzen erfolgt wäre, wenn der gesetzlichen Verpflichtung entsprochen wäre.
Kritisch zu sehen ist die Entscheidung 2 S 37/11 des Landgericht Waldshut-Tiengen vom 10.11.2011. Der Anspruch auf Zinsen mit gesetzlichem Zinssatz wurde verneint. Das Landgericht hat hier eine analoge Anwendung des § 668 BGB verneint, das Auftragsrecht und das Darlehensrecht könnten nicht auf die hier zu verurteilende Konstellation angewandt werden. Weitere Argumente liefert das Gericht jedoch nicht. Eine abschließende Regelung in § 551 BGB ist nicht gegeben, für Pflichtverletzungen gelten die allgemeinen Vorschriften des §§ 280, 249 BGB, eine abschließende Regelungen für Folgen von Pflichtverletzungen ist nicht gegeben. Auch ist die grundsätzliche Situation vergleichbar. Wie im Auftragsrecht handelt es sich für den Vermieter bei der Entgegennahme der Kaution um Fremdgeld, welches der treuhänderisch zu verwalten hat und zwar mit gesetzlichem Auftrag. § 668 BGB regelt, dass der Auftragnehmer dann eine gesetzliche Verzinsung schuldet, wenn er das entgegengenommene Geld “für sich verwendet”, die ist bei der Nichtanlage und dem Verbleib der Kaution im Vermögen des Vermieters der Fall. Entsprechende Rechtsprechung steht bisher aus.
Ferner sind aus hiesiger Sicht bereicherungsrechtiche Ansprüche gegeben, wenn der Vermieter mit der vom Mieter geleisteten Kaution Erträge erwirtschaftet, so beispielsweise teure Soll-Zinsen erspart. Hier sind allerdings zuvor Auskunftsansprüche betreffend der tatsächlichen Verwendung geltend zu machen. Abzuklären ist auch, ob der Vermieter in der Lage gewesen wäre, durch andere Barmittel den Anfall von Soll-Zinsen zu ersparen, vgl. LG Itzehoe, Urteil vom 19.10.2012, 9 S 6/11.
