Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob Wohnungsmieter mit der Vermieterseite wirksam einen dauerhaften Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts vereinbaren können. Grundsätzlich haben Mieter Kündigungsschutz, müssen aber dann in der Regel den Bestand des Mietverhältnisses aufgeben, wenn der Vermieter wirksam z. B. Eigenbedarf in Form einer ordentlichen Kündigung geltend machen kann.
Vertraglich kann sich der Mieter hierdurch durch einen wechselseitigen Kündigungsverzicht schützen, der formularvertraglich aber nur für 48 Monate wirksam vereinbart werden kann. Durch individuelle Vereinbarung kann ein einseitiger Kündigungsausschluss aber auch länger vereinbart werden. In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, war dieser dauerhaft – also ohne jegliche zeitliche Begrenzung – vereinbart worden.
Der Bundesgerichtshof hat dies als grundsätzlich zulässig angesehen. Die Grenze der zeitlichen Geltung wäre bei der Sittenwidrigkeit anzusetzen, die im Einzelfall gegeben sein kann. Ferner verdrängt eine solche Individualvereinbarung auch nicht § 544 BGB, wonach nach 30 Jahren eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages zulässig ist. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt aber nicht, wenn der Vertrag auf die Lebenszeit des Mieters oder des Vermieters abgeschlossen wurde!
Bundesgerichtshof – Beschluss v. 08.05.2018 – VIII ZR 200/17
Nicht entschieden hat der BGH in dieser Entscheidung darüber, ob auch ein einseitiger Kündigungsausschluss individualrechtlich dauerhaft vereinbart werden kann.
