Erbengemeinschaften sind als solche nicht rechtsfähig. Folge ist, dass eine Erbengemeinschaft nicht Partei eines Vertrages werden kann (vgl. BGH, NJW 2002, 3389) . Gerade im Mietrecht findet man in der Praxis eine Vielzahl von Verträgen vor, in denen – in der Regel auf als Vermieter – eine Partei als Erbengemeinschaft bezeichnet wird (z.B. Erbengemeinschaft Erben). In diesen Fällen besteht Unklarheit über die tatsächliche Identität des Vertragspartners. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs werden regelmäßig die Mitglieder der Erbengemeinschaft Partei des jeweiligen Vertrages. Wenn im Mietvertrag der Vermieter also nur als Erbengemeinschaft bezeichnet ist, kann dies dazu führen, dass keine eindeutige Parteibezeichnung vorliegt und infolgedessen die Schriftform des Mietvertrages nicht gewahrt wurde. Mietverträge können formfrei abgeschlossen werden, nach § 550 BGB gilt ein Mietvertrag der die Schriftform nicht wahrt aber als auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag.
Im vorliegenden Fall mietete die durch Rechtsanwalt Sauer vertretende Mandantin eine Wohnung befristet auf 30 Jahre, was zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im Jahr 1999 auch ohne gesonderte Begründung möglich war. Der nunmehr Eigenbedarf geltend machende neue Eigentümer war der Auffasusng, die Befristung und der damit einhergehende Auschluss der ordentlichen Kündigung, sei wegen Verstoßes gegen die Schriftform unwirksam. Seine Räumungsklage wurde in erster und zweiter Instanz abgewiesen.
Das Landgericht hat sich der von uns vertretenen Rechtsauffassung angeschlossen, dass dann wenn eine Erbengemeinschaft dem Namen nach hinreichend konkretisiert ist und die Mitglieder derselben durch Einsichtnahme in das Grundbuch ohne großen Aufwand ermittelbar sind, die notwendige Bestimmbarkeit aus der Urkunde (Mietvertrag) noch gewahrt ist. § 550 BGB setzt eine Bestimmbarkeit und keine Bestimmtheit voraus, jedenfalls haben wir den Bundesgerichtshof bisher so verstanden. Infolgedessen ist nicht gleich jeder Mietvertrag der im Rubrum eine Erbengemeinschaft als Vermieter enthält, gleich formnichtig. Von Bedeutung war insbesondere, dass der Mietvertrag die Erbengemeinschaft derart bezeichnete, als dass es “Erbengemeinschaft nach M.” hieß und nicht “Erbengemeinschaft M.”. Im letzten Fall wäre unbestimmt, ob die Erben M. heißen, oder der Erblasser.
Klageabweisendes Urteil des Amtsgericht Mannnheim
Klageabweisendes Berufungsurteil des Landgericht Mannheim
Seitens des klagenden Vermieters wurde Revision zum Bundesgerichtshof eingelegt. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 298/14) hat die Auffassung der Vorinstanzen zwischenzeitlich bestätigt, der entsprechende Beschluss des Bundesgerichtshofs kann hier abgerufen werden. Die Revision wurde hierauf zurückgenommen.