Grundsätzlich haben Mieter nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung (bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung) Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben (z. B. fehlerhafte Umlageschlüssel). Ein zwischenzeitlicher Ausgleich der Abrechnung ist hier unschädlich und stellt kein Anerkenntnis der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung dar (BGH XII ZR 6/13 und VIII ZR 296/09).
Was aber, wenn Vermieter und Mieter während der Einwendungsfrist eine Vereinbarung treffen, die auch den Ausgleich einer Betriebskostennachzahlung beinhaltet (z. B. verlängerte Räumungsfrist, auch gegen Ausgleich einer Betriebskostennachforderung)?
In der Entscheidung VIII ZR 230/19 vom 28.10.2020 hat der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden, dass eine solche Vereinbarung spätere Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung ausschließt. Eine solche Vereinbarung beinhalte ein Anerkenntnis des Abrechnungssaldos und stehe späteren Einwendungen entgegen. Die Regelung des § 556 Abs. 4 BGB, der Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters eigentlich ausschließt sei nicht einschlägig, weil diese Regelung sich auf solche Vereinbarungen, die nach Zugang einer Abrechnung getroffen werden, nicht mehr bezieht.
Vorsicht daher bei Vereinbarungen, die auch den Ausgleich einer Betriebskostenabrechnung beinhaltet, regelmäßig wird man hier später keine Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung erheben können.
Hiervon zu unterscheiden ist natürlich der reine Ausgleich der Abrechnung, ohne ergänzende Vereinbarung hierüber. Es bleibt dabei, dass der reine vorbehaltslose Ausgleich – ohne ergänzende Vereinbarung oder sonstige Erklärung – kein Anerkenntnis der Richtigkeit darstellt.
