Es wird in Mietverhältnissen oft über die Wirksamkeit von außerordentlichen (fristlosen) Kündigungen gestritten, jedoch wird hier übersehenen, dass die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung geringer anzusiedeln sind. Das Ergebnis ist aber für die gekündigte Partei in der Regel genauso schlecht: Das Mietverhältnis endet.
Der Bundesgerichtshof hat nun in der Entscheidung VIII ZR 59/20 vom 25.08.2020 seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Insbesondere wurde bestätigt, dass grundsätzlich bei einer verhaltensbedingten ordentlichen Kündigung keine vorherige Abmahnung notwendig ist:
“Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Eine Abmahnung ist nicht Voraussetzung für eine solche (ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses. Ihr kann jedoch für die Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat.
Die Abmahnung ist somit lediglich ein einzelner Gesichtspunkt bei der umfassenden Prüfung, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt (vgl. Senatsurteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Rn. 28).”
Für die ordentliche Kündigung genügt daher eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung, während für die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung in der Regel die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 1 BGB) notwendig ist.
