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Verspätete Betriebskostenabrechnung durch Verschulden des WEG-Verwalters

Vielfach sind Vermieter von Eigentumswohnungen auf die WEG-Verwaltung angewiesen um den Mietern der Wohnungen eine Abrechnung über die Betriebskosten erteilen zu können. Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist Mietern von Wohnungen gegenüber spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung mitzuteilen. Wird die Frist überschritten, können Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Was aber, wenn die WEG-Verwaltung keine Abrechnung erteilt und der Vermieter dann nicht in der Lage ist, auf Basis der WEG-Abrechnung gegenüber dem Mieter eine Abrechnung zu erteilen. In dem nunmehr vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, wurde im Dezember 2013 eine Abrechnung über die Jahre 2010 und 2011 erteilt und entsprechende Nachforderungen durch den Vermieter geltend gemacht. Die Abrechnung 2010 wäre bis zum 31.12.2011 und die Abrechnung 2011 bis zum 31.12.2012 zu erteilen gewesen. Die im Dezember 2013 mitgeteilten Abrechnungen basierten auf den erst im November 2013 erstellten WEG-Abrechnungen 2010 und 2011. Die bisherige WEG-Verwaltung war unzuverlässig und musste ersetzt werden.

Ein Verwalter-Verschulden muss sich der Vermieter nicht zurechnen lassen, der WEG-Verwalter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters. Trotzdem wurde die Klage vom Amtsgericht Schwetzingen, vom Landgericht Mannheim und nunmehr auch durch den Bundesgerichtshof abgewiesen. Denn der Vermieter hat nicht dargelegt, was er selbst unternommen hat um die Verfristung der Abrechnungen zu verhindern. Alleine der Umstand, dass eine Abberufung des alten WEG-Verwalters zum 31.12.2012 erfolgt ist, genügte nicht um den Nachweis des nicht gegebenen Verschuldens zu erbringen. Nachdem bereits eine Unzuverlässigkeit für die Abrechnung 2010 erkennbar war, hätte der Vermieter beispielsweise darlegen können, dass er entsprechende Beschlussfassungen der WEG veranlasst hat und gegebenenfalls gerichtlich verfolgt hat. Auch war offenbar nicht dargelegt worden, ob der Versuch unternommen wurde, selbst in Erfahrung zu bringen, welche Kosten auf die Wohnung umlegbar sind, indem eine Einsichtnahme in die WEG-Rechnungen durchgeführt wurde.

Vermietern von Eigentumswohnungen kann daher nur geraten werden, alsbald wenn sich eine verspätete WEG-Abrechnung andeutet, tätig zu werden und gegebenenfalls durch anwaltliche Hilfe eine rechtzeitige Abrechnung durchzusetzen.

Bundesgerichtshof Urteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15

Pressemitteilung des Bundesgerichtshof