Vermieter darf mit Kündigung warten – rechtlich keine Eile geboten

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 13. Juli 2016 – VIII ZR 296/15) hat nunmehr entschieden, dass bei einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung es keine Rolle spielt, ob der Zahlungsrückstand schon viele Monate bestanden hat. Die Mieterin zahlte die Mieten für Februar und April nicht, eine Mahnung auf die offenen Mieten erfolgte im August, eine Kündigungserkärung allerdings dann auch erst im November. Die Vorinstanz war noch der Auffassung, die ausgesprochene Kündigugn sei im Hinblicka auf § 314 Abs. 3 BGB unwirksam.

§ 314 Abs. 3 BGB lautet: “(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.”

Grundsätzlich war die Entscheidung des Landgerichts daher nachvollziehbar begründet, sieben Monate nach Eintritt des Rückstands war ein doch recht langer Zeitraum. Der Bundesgerichtshos hat nunmehr aber entschieden, dass die Regelungen der §§ 543, 569 BGB für die außerordentliche Kündigung im Mietrecht abschließend sind und der allgemeinen Bestimmunge in § 314 BGB vorgehen. Da die §§ 543, 569 BGB keine Zeitspanne nennen, innerhalb derer die Kündigung zu erkären ist, bildet die zeitliche Grenze des Kündigungsausspruchs nunmehr letztlich die Verwirkung.

Für Vermieter und Mieter sind das keine schlechten Nachrichten. Der Vermieter ist nicht im Druck, alsbald kündigen zu müssen, die wirtschaftlichen Umstände mal außen vorgelassen. Der Mieter hingegen hat grundsätzlich noch die Möglichkeit mit dem Vermieter über den Ausgleich der Rückstände zu verhandeln um die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erzielen, wie z. B. durch Ratenzahlung bei der der Vermieter Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit des Mieters durch Erprobung prüfen kann.

Fraglich ist, ob sich die Entscheidung auch ohne Weiteres auf die ordentliche Kündigung übertragen lässt. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof bisher noch nicht abschließend beantwortet.

Siehe auch die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs