Die Vorbehaltszahlung des Mieters als Kündigungsgrund?

Grundsätzlich ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs.1 BGB), wenn ein (nicht nur unerheblicher) Mangel vorliegt – eine Erklärung des Mieters, er mindere, ist nicht notwendig. Aus diesem Grund kann der Mieter auch die im Voraus entrichtete Miete rückwirkend nach den §§ 812 ff. BGB zurückfordern, wenn ein Mangel eintritt.

Fälle in denen der Mieter aber weiterhin die volle Miete bezahlt, sind nicht selten. Das kann taktisch grundsätzlich klug sein, ein Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis. Wegen eines Mangels der eine geringere Intensität hat und eine entsprechend niedrige Minderung auslöst, wollen viele Mieter nicht mit dem Vermieter streiten. Zieht sich die Mangelbeseitigung zeitlich in die Länge, reisst oft der Geduldsfaden und Miete wird rückwirkend gemindert und mit den laufenden Mietzahlungen aufgerechnet. Einem solchen Vorgehen steht grundsätzlich § 814 BGB (Zahlung auf Nichtschuld) entgegen. Wusste der Mieter von der Minderung und zahlt in Kenntnis des Mangels und der Minderung die volle Miete, kann diese Zahlung nicht zurückgefordert werden. Dem tritt der gut beratene Mieter mit einer Vorbehaltserklärung entgegen. Die Erklärung, die weiteren Mietzahlungen erfolgen ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen Minderungen, genügt. Eine Rückforderung ferner natürlich dann nicht ausgeschlossen, wenn der Mieter aufgrund der Vorleistungspflicht am Monatsanfang die Miete entrichtet hat und der Mangel erst im Lauf des Monats eintritt.

Eine Vorbehaltserklärung ist daher für den Mieter grundsätzlich ein probates Instrument um beispielsweise Kündigungen vorzubeugen, z. B. auch in den Fällen, in denen das Vorliegend eines Mangels streitig ist oder die Minderungshöhe nicht klar ist. Der einfache Vorbehalt steht einer Zahlung mit Erfüllungswirkung nicht entgegen.

Wie verhält es sich aber, wenn der Mieter dauerhaft Zahlungen unter Vorbehalt erbringt und beim Vermieter der Eindruck entsteht, der Anspruch auf vollständige Mietzahlung werde grundsätzlich in Frage gestellt? Das Amtsgericht München hatte einen solchen Fall zu entscheiden (Urteil v. 30.03.2015, Az.: 425 C 731/15). Nachdem die Mieter 22 Monate ununterbrochen die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlt hatten, erklärten die Vermieter die außerordentliche und fristlose Kündigung, ferner auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung. Eine Räumungsklage wurde anhängig gemacht. Anlass der Vorbehaltszahlung war ursprünglich ein gerügter Mangel an einem Wohnzimmerfenster.

Die Kündigung wurde auch mit Zahlungsverzug begründet, die Zahlung unter Vorbehalt habe keine Erfüllungswirkung i.S.d. § 362 BGB. Mit diesem Argument konnten die Vermieter nicht durchdringen, ist doch in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass eine Zahlung mit Rückforderungsvorbehalt, lediglich die Wirkung des § 814 BGB ausschließen soll und im Übrigen eine ordnungsgemäße Erfüllung gegeben ist. Zahlungsverzug war nicht gegeben.

Das Amtsgericht München hat ferner zutreffend erkannt, dass alleine die Zahlung mit Rückforderungsvorbehalt auch keinen sonstigen Kündigungsgrund darstellt. Eine Vermögensgefährdung der Vermieter war nicht gegeben. Wenn eine Rückforderung geltend gemacht würde, wäre mieterseitig der Grund für die Minderung, also ein Mangel und die Minderungsquote darzulegen und zu beweisen. Die Mieter hätten also nur die Möglichkeit berechtigte Ansprüche auf eigene Gefahr geltend zu machen. Sofern vermieterseitig eine umfassende Klärung zu eventuellen Minderungen gewünscht war, wäre an eine Feststellungsklage zu denken, bei der das Nichtbestehen von Rückzahlungsansprüchen Gegenstand des Feststellungsanspruchs gewesen wäre. Die Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung ist auch im Hinblick auf die neue strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei Irrtum über die berechtigte Minderungsquote, die Mietern anzuratende Vorgehensweise. Hieraus entsteht keine Kündigungsinteresse des Vermieters.

Die Vermieterseite hat Berufung eingelegt, diese aber – sicher aus guten Gründen – zurückgenommen, die Entscheidung ist daher rechtskräftig.

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