Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 BGB trägt der Vermieter grundsätzlich “die auf der Mietsache ruhenden Lasten”. Zulässig – und üblich – ist jedoch, dass vertraglich vereinbart wird, dass die laufenden Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Was Betriebskosten sind, ist in § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung festgelegt. Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht dazu. Eine Aufstellung der Betriebskostenarten enthält § 2 der Betriebskostenverordnung.
Formularmietverträge enthalten in aller Regel hinreichende Formulierungen um eine Umlage wirksam zu vereinbaren. Probleme entstehen, wenn ein Mietvertrag nicht schriftlich abgefasst wurde. Es gibt keinen Schriftformzwang, auch der mündlich abgeschlossene Mietvertrag ist wirksam. Damit der Vermieter über Betriebskosten abrechnen kann und gegebenenfalls auch Nachzahlungen fordern kann, ist aber eine klar Betriebskostenumlagevereinbarung notwendig. Diese muss so abgefasst sein, dass für beide Parteien Klarheit darüber herrscht, welche Kosten der Mieter zusätzlich zu Grundmiete bezahlen muss. Alleine eine Verabredung, der Mieter trage “die Betriebskosten” oder “die üblichen Betriebskosten” genügt hier nicht.
Die von uns vertretenen Mieterinnen haben nach Ende des Mietvertrages die von ihnen bezahlte Mietkaution zurückzuerhalten. Der beklagte Vermieter versuchte hier mit einer von ihm behaupteten Betriebskostennachzahlung aufzurechnen und verweigerte die Auszahlung der Kaution. Die auf Auskunft und Zahlung gerichtete Klage hatte vor dem Amtsgericht und auch vor dem Landgericht Erfolg. Zunächst behauptete der Vermieter, es sei doch ein schriftlicher Mietvertrag mit entsprechender Umlagevereinbarung abgeschlossen worden, später behauptete er dies sei nicht der Fall gewesen, aber es sei eine Zahlung von 100 EUR als Vorauszahlung auf “die Betriebskosten” vereinbart worden. Vorliegend war dieser Vortrag des Vermieters als verspätetet nicht mehr zu berücksichtigen, allerdings wurde auf der Beklagtenseite durchweg ignoriert, dass auch eine vereinbarte Vorauszahlung auf “die Betriebskosten” nicht ausreichend war und selbst wenn eine solche Vereinbarung getroffen worden wäre, eine Nachzahlung nicht geschuldet wäre. Wenn ein schriftlicher Vertrag nicht besteht, müsste zumindest mündlich konkret auf jede umzulegende Betriebskostenposition gesprochen worden sein, beispielsweise auch über Gartenpflege, Allgemeinstrom und Schornsteinfegergebühren.
Berufungsurteil des Landgericht Mannheim vom 03.12.2014 (4 S 63/14)
Achtung: Diese Rechtsprechung ist nunmehr durch den Bundesgerichtshof aufgegeben worden Hier der entsprechende Beitrag mit dem Urteil des BGH.
