Betriebskosten – bei der Umlagevereinbarung alles auf Anfang

Eine Änderung in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 10.2.2016, AZ: VIII ZR 137/15) hinsichtlich der Anforderungen an eine wirksame Umlagevereinbarung von Betriebskosten wird in der Praxis weitreichende Konsequenzen haben und kommt Vermietern sehr gelegen.

Das BGB gibt in § 535 Abs. 1 S. 3 BGB vor, dass grundsätzlich bei der Miete vom Vermieter die Betriebskosten getragen werden: „Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“ Das gesetzliche Leitbild ist daher die Inklusivmiete bzw. die Teil-Inklusivmiete, wenn man die Besonderheiten der Heizkostenverordnung berücksichtigt. Gleichzeitig wird in § 556 Abs. 1 S. 1 BGB aber die Möglichkeit eröffnet, durch Vereinbarung die Pflicht zur Tragung der Betriebskosten auf den Mieter zu übertragen. Die Übertragung ist nunmehr in der Praxis die Regel geworden.

Bisher war herrschende Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, dass eine entsprechende Umlagevereinbarung so gestaltet sein muss, dass die einzelnen Betriebskosten in der Umlagevereinbarung der Art nach konkretisiert werden müssen oder alternativ auf die Auflistung in § 2 der Betriebskostenverordnung Bezug genommen wird, wie z. B.: „Der Mieter trägt alle Betriebskosten i.S.d. § 2 der Betriebskostenverordnung.“ Der Mieter muss sich ein klares Bild davon machen können, welche Kosten auf ihn zukommen können (vgl. noch BGH, Urteil v. 02.02.2012, NJW RR 2012, 1034).

Nunmehr lässt es der Bundesgerichtshof genügen, dass eine Vereinbarung dahingehend genügt, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt hinreichend konkretisiert ist. Der Begriff der Betriebskosten sei durch § 556 Abs. 1 S. 2 BGB legal definiert und eine weitere Spezifizierung sei nicht mehr notwendig.

Kritik: In § 556 Abs. 1 S. 1 BGB steht nicht, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, sondern dass auf ihn Betriebskosten durch Vereinbarung umgelegt werden können. Was Betriebskostens sind, mach durch S. 2 der zitierten Vorschrift auch hinreichend konkretisiert sein, aber der Schluss, dass hierdurch eine hinreichende Spezifizierung getroffen sei, welche Kosten tatsächlich – in Abweichung von der Regelung in § 535 Abs. 1 S. 3 BGB – durch den Mieter getragen werden müssen, ist zu weitgehend und ersetzt keine klare Parteivereinbarung. Die Minimalvorgaben des BGH ermöglichen es nunmehr, dass faktisch ständig alle zulässigen Positionen auf den Mieter umgelegt werden, auch wenn die Parteien des Mietvertrages dies so nicht wollten. Kurios ist zudem, dass der Vermieter schlechter steht, der eine klare transparente Regelung schafft und die zur Umlage vereinbarten Positionen aufführt.

Entscheidung des BGH im Volltext als PDF

Leitsatz des BGH (Urteil vom 10.2.2016, AZ: VIII ZR 137/15):

“In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser “die Betriebskosten” zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.”